商业市场

▼一手商业市场（以商务公寓为主）：价升量跌

 

我们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算10月份深圳新建商业物业成交均价为 59,650元/㎡ ，环比上涨 13.2% 。深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主，误导性很强。

 

成交面积 80,069平方米 ，环比下跌 16.1% ，热销楼盘包括中洲滨海商业中心、佳兆业未来时代大厦、前海华润金融中心、仁恒梦公寓等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

十月份商业（以商务公寓为主）新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台

10月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为 122.1 万平方米，总体呈趋势性下降形态。

 

库存去化周期为 16.1个月 ，处于近期低位。

深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积

（单位：万㎡）

深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

 

▼存量商业物业市场：租金趋势性下跌

 

10月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积 23,600平方米 （仅为一手成交量的29%），环比下跌 9.0%。

 

由于近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。

 

2019年第三季度，福田One Avenue卓越中心、龙华壹方天地B区、深圳大学城塘朗城广场及益田·假日里等四个新项目相继入市，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金趋势性下移至 772元/㎡·月 ，平均空置率上升至 4.0%。

 

未来高供应量使得零售物业市场面临较大的竞争压力，预计近期主要商圈平均租金将继续疲软。

 

中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

深圳优质购物中心最优租金层平均租金

（单位：元/㎡*月）

深圳优质购物中心最优租金层平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

 

办公市场

▼一手写字楼市场：价量齐升
 

我们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算10月份深圳新建写字楼成交均价 66,617元/㎡ ，环比上升 31.7% 。10月，前海世茂金融中心二期成交 14,255平方米 ，网签均价高达 102,993元/㎡ ，大幅拉高市场均价。

 

写字楼市场成交面积 45,025平方米 ，环比回升 74.3% ，热销楼盘包括前海世茂金融中心二期、招商开元中心、龙光玖钻商务中心等。

深圳新建写字楼成交价量图

十月份写字楼新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台

10月份，深圳新建写字楼可售面积为 92.7万平方米 ，库存量趋势性下降；库存去化周期 28.1个月 ，由于近几个月销量数据欠佳，库存压力持续增加。

深圳新建写字楼可售面积  

（单位：万㎡）

深圳新建写字楼库存去化周期  

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

 

▼存量写字楼市场：租金高位回落，空置率大幅攀升

 

存量写字楼物业销售成交仅 13,407平方米 （仅为一手成交量的30%），环比下跌 13.2% ，相对于深圳超过700万平方米存量市场而言，成交低迷，写字楼市场以租赁经营为主。

 

第三季度，深圳甲级写字楼共计约 70万 平方米交付使用，单季新增可租赁供应创历史新高，有九个项目入市，平均租金回落到 225元/㎡·月 ，静态租赁回报率下降至 4.5% 。

深圳甲级写字楼平均租金 （单位：元/㎡*月）

深圳甲级写字楼平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

由于新增供应于季内集中入市，甲级写字楼整体空置率大幅攀升至20.5%。写字楼空置率是市场很好的风向标，深圳六大总部基地加区域提升，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需出现逆转。

 

展望第四季度，深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，整体空置率将显著攀升。