近几年来，商业综合体的开发始终面临着巨大的痛点。

存量大：根据最新世联行数据统计，截至19年，全国商业地产库存规模达23.6亿平米，同比增长+10.8%。

难去化：根据最新世联行数据统计，2019年，全国商业综合体销售面积为2.2亿平米，同比下降-15%，并且去化的面积主要集中于都市圈城市的核心地段，非都市圈的商业去化量非常有限。

长周期：在有住宅、公寓平衡的情况下，回收周期至少5年以上，如果靠运营回收投入，需要10年以上，甚至更长的时间。

经营难，迭代快：运营成本高企，利润空间被压缩。社会需求，消费行为不断变化，在规划之初确定的业态等到竣工时，已经不适应市场变化，无法利用，导致大量空置。

种种痛点，商业综合体开发原本就承受巨大压力，这次疫情之后，商业综合体开发该何去何从？

解决之道一：充分考虑设计弹性，为未来业态转化留足空间。

 在投资决策定位阶段，充分考虑市场弹性，在功能定位之初便具有灵活性。

当市场环境发生变化，商业综合体的业态就会受到较大影响，从世联行的经验来看，很多难点业态在经营过程中是可以考虑调整转化的。比如，酒店和办公之间具有可转化型，购物中心可以转化为联合办公，星级酒店可以转化为高端养老，商场可以转化为医院，甚至写字楼可以转化为多业态综合体（宁波原宁波日报集团大厦因市场需要，转化为集办公，商业，长租公寓为一体的多业态教育综合体）等等。

未来，不同业态间的功能相互补充，相互转化，边界会越来越模糊，在一栋建筑单体中同时存在多种业态的可能性越来越高。

在开发早期，我们如何能做到项目灵活应对市场？需要在市场调研、功能定位、经济测算等方面充分考虑市场转化的弹性，综合考虑多种物业功能，预留足够的弹性灵活调整。

 在设计初期，充分考虑产品弹性，最大化兼顾不同业态需求。

产品弹性是基于市场弹性，从建筑结构、平面布局、机电布置、空间排布、立面设计等多方面，兼顾不同业态需求，灵活应对市场变化。尤其是疫情之后，线上办公，会带来最终使用者的变化，深刻影响工商类写字楼的使用。

建筑弹性——建筑结构上按照框架结构设计，不做隔墙，柱距、层高尽可能按最高需求设计，疏散及消防逃生要以规范要求最大值设计。

平面弹性——类似大盒子不可分割的产品，在规划之初，充分考虑散售的可能，平面布局时可考虑南北街铺，线性流向，预留广场，休闲观光走廊，最大化实现经营和销售的灵活转化。

机电弹性——

         给排水，集水井，化粪池，进排风，电表水表等需求预留充足，各层预留接口。污水集中排管，采用深U型管。

         空调，尽可能兼顾中央空调和分户空调，甚至分间空调，使用需求负荷预留充足，预留VRV设备平台的空间。

         电梯，综合考虑功能需求，预留充足。电梯等候区，扩大面积。轿厢人数限制

         空间弹性——每栋楼设置“灵活共享”，涵盖会议，灵活员工空间。顶层等利用率低的空间，可预留做特色公共空间，如发布会直播间，茶花会共享区域，封闭茶室，酒窖等特色空间，供楼内客户使用。

立面弹性——预留分户空调机位，百叶隐藏，保持立面的整体性。

车位弹性——要兼顾多种业态，预留充足。地面车位可灵活用作活动场地，体验空间等。

…… 

解决之道二：面向未来，充分考虑空间智慧性，使产品更具有前瞻性。

 1、充分考虑空间交互性，与更多人产生互动。

对于建筑来讲，空间智慧性不仅仅指智能化，绿色建筑，更重要的是空间的交互性，人性化，用户不仅仅是使用者，同时也可以是空间经营者、参与者、创造者，使人与空间粘性更强。正如一些交互性强的网红店、粉丝店显现了超强的爆发力，不再简单依靠流量，而有着独特的调动力和吸引力。

 2、充分考虑空间的智慧管理，降低成本，提高效率。

智慧照明系统——根据室外光线强弱程度，自动合理调节屋内照明，使用最经济能耗提供最舒适照明，能耗降低30%。

智慧空调系统——根据室外温度及空气质量，自动调节温度。人体侦测，公共区无人时自动关闭，能耗降低25%-35%。

智慧停车系统——停车定位系统、送货机器人与手机相连实现停车容易，找车容易，运送容易。

智慧机房系统——“无人值守”，网页+手机远程集中监控，区域内项目机组运营实时监控，系统各设备报警实时推送，能源监测及优化等。

智慧大堂——人脸识别智能出入（无密码），无人接触服务（手机登记），集中消杀区，外送、文件、领取，垃圾等。 

 

解决之道三：面向经营，充分考虑合作模式多样性，风险共担，合作共赢。

从硬租金、联营扣点、轻资产委托到品牌输出，合作模式需要有更多的创新，开发方、经营方以更多的智慧，创立风险共担的机制，众筹、投资基金、交叉持股的方式会有更多的尝试。 

基于痛点，我们需要充分考虑设计弹性，基于未来，空间智慧性将会引领商业综合体新的趋势，基于经营，合作模式越来越多元。 

商业综合体的开发尽管面临着众多的压力，但依然是我们满足美好生活向往的承载，相信随着科技的不断发展，商业综合体开发必将迎来新的变局。
没有一个冬季不可跨越，没有一次挑战不可逾越，世联行服务一如既往，持续让更多人享受真正的不动产服务。